Malgré le ralentissement observé dans de nombreuses villes françaises, le marché immobilier mentonnais demeure sous forte tension. Offre limitée, demande soutenue, prix élevés… La photographie actuelle confirme un déséquilibre, accentué par l’absence de constructions neuves et la pression des résidences secondaires.
Selon Philippe Perin, le gérant de l’agence Immobilier Menton, « les bons produits au bon prix ne restent pas plus d’une semaine sur le marché. » Une réalité quotidienne pour les professionnels du secteur, confrontés à une pénurie persistante.
Des prix élevés, surtout très hétérogènes
Le prix moyen au mètre carré à Menton s’établit autour de 5.000 euros, tous quartiers confondus. Mais cette moyenne masque de fortes disparités. Dans les secteurs les plus éloignés du centre-ville et du littoral, notamment en remontant vers les vallées proches de l’autoroute, les prix peuvent descendre sous la barre des 4.000 euros/m².
À l’inverse, les biens bénéficiant d’une vue mer, d’une terrasse ou d’un emplacement de premier ordre atteignent régulièrement 8.000 à 10.000 euros/m², voire davantage pour les produits les plus rares.
« Menton est un marché très hétéroclite. L’emplacement, l’état du bien, le diagnostic énergétique et la présence d’espaces extérieurs font toute la différence » résume Philippe Perin.
Une offre bloquée par le PLU actuel
Si les prix se maintiennent à un niveau élevé, c’est avant tout en raison d’une offre extrêmement contrainte. Le foncier disponible est désormais quasi inexistant. « Construire suppose le plus souvent de démolir, ce qui renchérit considérablement les coûts. »
Le Plan local d’urbanisme (PLU) limite fortement les possibilités de densification, tandis que les exigences en matière de végétalisation et de logements sociaux réduisent encore la rentabilité des opérations privées.
Les programmes neufs sont devenus rares, et ceux qui voient le jour peinent à répondre à la demande locale. « Il n’y a pratiquement plus de production neuve à Menton. Et quand elle existe, elle est souvent inadaptée au tissu urbain ou économiquement irréalisable…» observe le professionnel.
Actifs locaux et travailleurs monégasques en première ligne
Contrairement aux idées reçues, la demande n’est pas uniquement portée par des retraités ou des acquéreurs étrangers ! Les actifs locaux représentent une part croissante des acheteurs, notamment depuis la crise sanitaire.
« Beaucoup ont compris qu’à Menton, acheter revient parfois moins cher que louer » souligne Philippe Perin. Avec des studios proposés entre 800 et 900 euros par mois, le marché locatif atteint des niveaux comparables à ceux des grandes métropoles…
Un marché locatif sous une tension extrême
La proximité de Monaco joue également un rôle clé. De nombreux acheteurs travaillent en Principauté et cherchent à rester à distance raisonnable, ce qui limite les possibilités de report vers l’arrière-pays ou la frontière italienne.
La pression sur le locatif est omniprésente. Chaque jour, des dizaines de candidats franchissent la porte des agences à la recherche d’un logement à louer, souvent en vain. La situation est aggravée par le développement des locations saisonnières. Entre 1.000 et 1.500 logements seraient actuellement exploités sur une courte durée, réduisant mécaniquement le parc disponible pour les résidents permanents.
Quels sont les quartiers qui bougent ?
Parmi les secteurs les plus dynamiques, le Vieux-Menton connaît une nette revalorisation. Plusieurs facteurs expliquent cette tendance. Faibles charges de copropriété, potentiel de rénovation et attrait patrimonial renforcé par les récents travaux de mise en valeur du centre historique.
« Pour des acquéreurs jeunes, capables d’engager des travaux, le Vieux-Menton reste l’un des derniers secteurs où l’on peut encore créer de la valeur » estime Philippe Perin. La demande y est soutenue, notamment pour de petites surfaces susceptibles d’être rénovées.
Résidences secondaires et clientèle internationale
Enfin, Menton conserve un fort pouvoir d’attraction auprès d’une clientèle étrangère, notamment nord-européenne. Suédois, Norvégiens, Danois, Allemands ou Belges ont progressivement remplacé une partie de la clientèle italienne, « moins présente depuis le durcissement des obligations déclaratives. »
Le climat, la qualité de vie et cette dimension de « ville de villégiature à l’année » continuent d’alimenter la demande en résidences secondaires, dans un marché déjà structurellement contraint.
À court et moyen terme, aucun facteur ne laisse entrevoir un desserrement significatif du marché mentonnais. L’absence de production neuve, la pression locative et l’attractivité touristique maintiennent une tension forte, au détriment des ménages locaux. « Menton reste un micro-marché bloqué, où la demande dépasse largement l’offre » conclut Philippe Perin.
