Nonostante il rallentamento registrato in molte città francesi, il mercato immobiliare del Mentone rimane fortemente in tensione. Offerta limitata, domanda sostenuta, prezzi elevati… La fotografia attuale conferma un disequilibrio, accentuato dalla mancanza di nuove costruzioni e dalla pressione delle residenze secondarie.
Secondo Philippe Perin, il responsabile dell’agenzia Immobiliamento Menton, « I buoni prodotti al giusto prezzo non restano sul mercato più di una settimana. » Una realtà quotidiana per i professionisti del settore, che si trovano ad affrontare una carenza persistente.
Prezzi elevati, soprattutto molto eterogenei
Il prezzo medio al metro quadrato a Menton si aggira intorno ai 5.000 euro, per tutti i quartieri considerati. Ma questa media maschera di forti disparità. In i settori più distanti dal centro città e dal litorale, in particolare salendo verso le vallate vicine all’autostrada, i prezzi possono scendere sotto i 4.000 euro/m².
Al contrario, gli immobili con vista sul mare, una terrazza o un’ubicazione privilegiata costano regolarmente tra 8.000 e 10.000 euro/m², o addirittura più per i prodotti più rari.
« Menton è un mercato molto eterogeneo. L’ubicazione, lo stato dell’immobile, la diagnosi energetica e la presenza di spazi esterni determinano tutta la differenza » si riassume Philippe Perin.
Un'offerta bloccata dal PLU attuale
Se i prezzi restano elevati, è soprattutto a causa di un’offerta estremamente limitata. Il terreno disponibile è ormai quasi inesistente. « Costruire implica spesso la demolizione, il che aumenta considerevolmente i costi».»
Il Piano urbanistico locale (PLU) limita fortemente le possibilità di densificazione, mentre le esigenze di vegetazione e di alloggi sociali riducono ulteriormente la redditività delle operazioni private.
I nuovi programmi sono diventati rari, e quelli che nascono hanno difficoltà a soddisfare la domanda locale. « A Menton praticamente non c’è più produzione nuova. E quando ce n’è, spesso non è adatta al tessuto urbano o è economicamente irrealizzabile…» Osserva il professionista.
Attivi locali e lavoratori monegaschi in prima linea
A differenza delle consuetudini, la domanda non è esclusivamente rappresentata da pensionati o acquirenti stranieri! Gli investitori locali rappresentano una quota crescente degli acquirenti, soprattutto dalla crisi sanitaria.
«Molti hanno capito che a Menton comprare costa a volte meno che affittare» afferma Philippe Perin. Con studi professionali disponibili a partire da 800 a 900 euro al mese, il mercato del noleggio raggiunge livelli paragonabili a quelli delle grandi metropoli…
Un mercato del locazione sotto estremo stress
La vicinanza a Monaco gioca anche un ruolo chiave. Molti acquirenti lavorano nella Principauté e cercano di rimanere a una distanza ragionevole, il che limita le possibilità di spostarsi verso l’entroterra o la frontiera italiana.
La pressione sul mercato del locazione è onnipresente. Ogni giorno decine di candidati attraversano le porte delle agenzie alla ricerca di un alloggio in affitto, spesso senza successo. La situazione è aggravata dal crescente utilizzo delle locazioni stagionali. Tra 1.000 e 1.500 alloggi sarebbero attualmente in affitto a breve termine, riducendo meccanicamente il parco disponibile per i residenti permanenti.
Quali sono i quartieri che si muovono?
Tra i settori più dinamici, il Vieux-Menton registra un netto aumento del valore. Diversi fattori contribuiscono a questa tendenza: bassi costi di condominio, potenziale di ristrutturazione e attrattività patrimoniale rafforzata dai recenti interventi di valorizzazione del centro storico.
«Per gli acquirenti giovani, in grado di intraprendere lavori, Vieux-Menton rimane uno dei pochi settori in cui è ancora possibile creare valore.» Secondo Philippe Perin, la richiesta è sostenuta, soprattutto per le piccole superfici che potrebbero essere ristrutturate.
Residenze secondarie e clienti internazionali
Infine, Menton conserva un forte potere di attrazione presso una clientela straniera, in particolare nord-europea. Svedesi, norvegesi, danesi, tedeschi o belgi hanno gradualmente sostituito parte della clientela italiana, « meno presente da quando sono stati rafforzati gli obblighi di dichiarazione ».»
Il clima, la qualità della vita e questa dimensione « città turistica per tutto l’anno » continueranno a alimentare la domanda di residenze secondarie, in un mercato già strutturalmente limitato.
A breve e medio termine, nessun fattore lascia prevedere un indebolimento significativo del mercato del mentone. L’assenza di nuova produzione, la pressione locativa e l’attrazione turistica mantengono una forte tensione, a discapito dei nuclei familiari locali. « Menton rimane un mercato a circuito chiuso, dove la domanda supera ampiamente l’offerta » conclude Philippe Perin.
