Spinti fuori dal litorale da prezzi diventati inaccessibili, sempre più famiglie si orientano verso le alture. Gorbio, Sainte-Agnès, Castellar e Castillon offrono tariffe fino a due volte inferiori a quelle di Roquebrune-Cap-Martin. Ma dietro le medie, ogni villaggio ha il suo stile e le buone occasioni non sempre si trovano dove ci si aspetta. Ecco un riassunto, con i dati a supporto.
Dominano la baia di Mentone, a pochi chilometri dal mare e dalla frontiera italiana. Per lungo tempo riservati agli amanti della tranquillità e delle vecchie case in pietra, i villaggi arroccati della Riviera attirano ora gli investitori e le famiglie che non riescono più a trovare alloggio sulla costa.
Secondo le stime di MeilleursAgents, Le tariffe stabilite al 1° settembre 2026 oscillano tra 3.200 e 5.100 euro per un appartamento e tra 4.700 e 5.500 euro per una casa. Molto, molto lontane dai 6.730 euro richiesti per un appartamento a Roquebrune-Cap-Martin.
Media da trattare con cautela. In queste piccole località, le transazioni sono rare, e MeilleursAgents L’indice di fiducia stesso di lui stesso è basso (uno o due punti su cinque) per le sue stime. Le fasce di prezzo, invece, variano da un semplice punto a un quadruplo a seconda dell’indirizzo, della vista e dello stato dell’immobile.
Gorbio, il villaggio più caro… per gli appartamenti
Ai piedi di Mentone e di Roquebrune, Gorbio il prezzo è alto: 5.095 euro al metro quadrato per un appartamento (da 2.455 a 7.180 euro) e 4.886 euro per una casa (da 1.955 a 7.851 euro), ovvero quasi 4.960 euro per tutto il complesso immobiliare.
Caratteristica locale: è il solo dei quattro villaggi in cui l’appartamento costa più della casa, con un divario di circa 4 %. Ciò riduce l’effetto «villaggio». A questo livello, Gorbio si posiziona quasi al prezzo di un appartamento a Menton, Circa 5.200 euro al m².
Sainte-Agnès e Castillon, il centro del campo
Più in alto nelle terre, i prezzi si stanno stabilizzando. A Sainte-Agnès, l’appartamento medio costa 3.996 euro al m² (da 1.598 a 5.866 euro) e la casa 4.787 euro (da 1.915 a 8.853 euro). Complessivamente, la quota della città è di 4.592 euro, la media più bassa dei tre villaggi per i quali MeilleursAgents pubblica questo dato.
A Castillon, sulla strada per Sospel, l’appartamento si presenta a 3.621 euro (da 1.822 a 5.235 euro) e la casa a 4.679 euro (da 1.872 a 8.310 euro). Queste sono le case meno costose dei quattro villaggi.
Il paradosso di Castellar: appartamenti a prezzi bassi, case a prezzi alti
A Castellar si trova il metro quadrato più accessibile del settore: 3.214 euro in media per un appartamento, con una fascia di prezzo compresa tra 1.285 e 5.396 euro. Un prezzo inferiore di metà a quello di Roquebrune-Cap-Martin.
Ma il villaggio offre una sorpresa. Le sue case sono le più costose delle quattro località, con un prezzo medio di 5.468 euro al m² e fino a 10.325 euro per le strutture più belle. L’esclusione tra i due tipi di proprietà raggiunge il 70 %%, di gran lunga il più alto del settore. Complessivamente, Castellar si colloca comunque a 4.643 euro.
Le case si innalzano, gli appartamenti si restringono
Dal punto di vista delle tendenze, il mercato dei villaggi collinari segue due traiettorie opposte. Le case continuano la loro ascesa: + 6,9 % su un anno, + 10,8 % su due anni e + 44,6 % su dieci anni, secondo la curva applicata al settore. Gli appartamenti, invece, segnano un calo: -3 % nei tre mesi scorsi, -1,8 % su un anno, nonostante un aumento del 26,3 % su dieci anni.
Un raffreddamento che, come a Menton e a Roquebrune, può aprire una finestra per gli acquirenti di appartamenti. Attenzione però: in assenza di vendite sufficienti in ogni villaggio, MeilleursAgents Applica la stessa evoluzione alle quattro comunioni. Questi percentuali descrivono quindi una dinamica settoriale, non il destino preciso di ogni campanile.
Affittare invece che comprare? Tra 16 e 21,5 euro al m²
Per coloro che preferiscono affittare, i prezzi dei canoni di affitto rimangono contenuti. A Castellar, come a Castillon, il canone per un appartamento è di 16 euro al m² al mese; a Gorbio di 17,2 euro e a Sainte-Agnès di 18,4 euro. Per quanto riguarda le case, Castellar e Gorbio si aggirano intorno ai 17,1 euro, mentre a Castillon i prezzi sono di 17,6 euro, mentre a Sainte-Agnès salgono a 21,5 euro al m², di gran lunga il canone più alto del settore.
In altre parole, un trilocale di 65 m² viene affittato a Castellar per circa 1.040 euro al mese, contro quasi 1.200 euro a Sainte-Agnès.
Un rifugio, a patto di trovarlo
Resta la questione dell’offerta. Questi villaggi contano poche centinaia di abitanti ciascuno, e i beni in vendita sono pochi come i dita di una mano: al 1° settembre, MeilleursAgents ne contava che quattro annunci a Castellar. Qui come sulla costa, la rarità della location si ritrova spesso per via di raccomandazioni personali.
Per chi lo trova, il calcolo è rapido. A Menton, l’appartamento medio Si negozia intorno ai 5.200 euro al m². A Roquebrune-Cap-Martin, 6 730 euro. Un appartamento a Castillon o a Castellar costa quindi tra il 30 e il 50 % % in meno rispetto al litorale, con un prezzo di strada in cordoli e qualche minuto in più al mattino.
| Comune | Appartamento (€/m²) | Casa (€/m²) | Tutti i beni (€/m²) | Affitto appartamento (€/m²/mese) | Affitto casa (€/m²/mese) |
|---|---|---|---|---|---|
| Gorbio | 5 095 | 4 886 | 4 960 | 17,2 | 17,1 |
| Sainte-Agnès | 3 996 | 4 787 | 4 592 | 18,4 | 21,5 |
| Castellar | 3 214 | 5 468 | 4 643 | 16,0 | 17,1 |
| Castillon | 3 621 | 4 679 | n.c. | 16,0 | 17,6 |
Fonte: MeilleursAgents, stime al 1° settembre 2026.
