Longtemps réservée aux retraités, Menton attire désormais une clientèle plus jeune et plus internationale, portée notamment par la proximité de Monaco. Reste à savoir dans quels quartiers investir, alors qu’un nouveau plan d’urbanisme vient rebattre les cartes.
Menton a changé de visage. Jeunes actifs, étudiants et acheteurs étrangers s’y pressent désormais et redessinent le marché.
La cité du citron, 31 889 habitants collés à la frontière italienne, ne manque pas d’arguments, avec plus de 300 jours de soleil, un microclimat parmi les plus doux de France, un campus de Sciences Po et des écoles de santé qui attirent une population rajeunie.
Depuis quelques années, les agents voient aussi affluer les acheteurs venus de Londres, de New York ou d’Asie, en quête d’un pied-à-terre dans une ville à taille humaine.
Reste à choisir son secteur. La plateforme Particulier à Particulier (PAP) a établi un barème, pour un prix moyen d’environ 5 000 euros le mètre carré à l’échelle de la ville.
Garavan et le bord de mer, le club fermé
Sans surprise, c’est à l’est, vers l’Italie, que la note s’envole. Garavan, ses villas et ses résidences de standing avec vue sur la Méditerranée, culmine autour de 6 600 euros le mètre carré. Côté ouest, Carnolès et sa plage tournent plutôt autour de 5 300 euros.
Pour du locatif, le nord-ouest a du sens. À Careï-Monti (environ 4 470 euros), on rejoint Monaco en une dizaine de minutes et le parc de petites surfaces répond à la demande des travailleurs frontaliers.
Le vallon du Borrigo (autour de 4 600 euros), plus familial, aligne lycées, commerces et une gare à un quart d’heure à pied. Deux coins que le nouveau PLU cible explicitement, avec une « restructuration de l’entrée de ville nord » et une « reconfiguration » du Borrigo.
Les budgets serrés lorgnent le cœur historique et les sommets. Dans les ruelles ocre du Vieux-Menton (environ 4 460 euros), un plan de sauvegarde protège le bâti ancien. L’offre neuve y est bridée, ce qui soutient les prix.
Plus haut, Ciappes-Fossan affiche les tarifs les plus doux du marché, sous les 4 300 euros. Une porte d’entrée pour un premier investissement.
Locataires mentonnais, salaires monégasques
D’après l’Imsee, l’institut statistique monégasque, près de 5 000 Mentonnais travaillent dans la Principauté, soit 40 % des actifs occupés de la commune.
Un public qui perçoit des salaires monégasques (5 195 euros brut par mois en moyenne dans le privé en 2025, selon l’Insee) pour des loyers bien inférieurs à ceux de Monaco ou de Beausoleil.
Un point, toutefois, mérite l’attention de l’investisseur. Le 30 juin, le conseil municipal a activé la loi Le Meur. Dans certains quartiers encore à définir, les logements neufs ou issus de la transformation d’un bâtiment devront être occupés à l’année.
L’objectif affiché ? Freiner les résidences secondaires, qui pèsent déjà 42 % du parc. La procédure est lancée pour l’automne. Et ce n’est pas fini. La maire de Menton, Alexandra Masson, annonce déjà d’autres mesures, visant cette fois les meublés de tourisme et les logements vacants.
