Adossée à la Principauté, Beausoleil paie sa géographie au prix fort : 7 020 euros le mètre carré pour un appartement, 11 659 euros pour une maison. Mais le marché sur les logements collectifs marque le pas depuis le printemps, et tous les quartiers ne se valent pas. Tour d’horizon, chiffres à l’appui.
Ici, la frontière est un trottoir. D’un côté de la rue, Monaco et ses immeubles. De l’autre, Beausoleil, 12 430 habitants sur 2,8 kilomètres carrés, l’une des communes les plus denses de France. Cette proximité fait tout le prix de la ville, au sens propre.
D’après les estimations de MeilleursAgents, arrêtées au 1er septembre 2026, le mètre carré s’y négocie 7 020 euros en moyenne pour un appartement, dans une fourchette de 3 667 à 11 932 euros selon l’adresse. Pour une maison, la note grimpe à 11 659 euros, et jusqu’à 23 319 euros pour les plus belles vues sur le Rocher. Tous biens confondus, le prix moyen s’établit à 7 380 euros.
À titre de comparaison, Roquebrune-Cap-Martin affiche 7 724 euros, La Turbie 7 179 euros et Menton autour de 5 200 euros pour un appartement. Seule Peille, dans l’arrière-pays, décroche franchement, à 4 132 euros.
Les hauteurs en rouge, le bas de la ville en vert
La carte des prix par secteur réserve une surprise. Ce ne sont pas les rues qui longent Monte-Carlo qui coûtent le plus cher, mais les hauteurs. Tout le versant nord de la commune, vers la Moyenne Corniche, ressort en rouge, le niveau le plus élevé de l’échelle de MeilleursAgents. C’est là que se concentrent les villas et les vues les plus dégagées.
À l’inverse, le secteur le plus accessible se situe en bas, à l’ouest, dans le prolongement du quartier des Moneghetti. Entre les deux, la bande qui borde la frontière, du côté de Monte-Carlo, se tient dans les tons intermédiaires, et la pointe est, vers La Rousse et le Larvotto, remonte dans l’orange.
Les appartements reculent, les maisons flambent
Les deux marchés ne suivent plus la même route. Après un pic au début de l’année, les appartements ont perdu 3 % sur les trois derniers mois et 1,8 % sur un an. Sur dix ans, la hausse reste de 26,3 %, mais la courbe s’est cassée au printemps.
Les logements individuels, eux, ne connaissent pas la pause : + 1,7 % sur trois mois, + 6,9 % sur un an, + 10,8 % sur deux ans et + 44,6 % sur dix ans. L’écart entre les deux types de biens atteint désormais 66 %.
Prudence sur les maisons. L’indice de confiance de MeilleursAgents tombe à deux sur cinq, contre quatre pour les logements collectifs, faute de ventes en nombre.
22,5 euros le mètre carré à la location
Pour ceux qui ne peuvent pas acheter, la location n’est pas une échappatoire. Le loyer moyen atteint 22,5 euros le mètre carré par mois pour un appartement, avec une fourchette de 14,2 à 33,2 euros, et 20,9 euros pour une maison.
Un trois-pièces de 65 mètres carrés se loue donc autour de 1 460 euros par mois, hors charges. Le même bien à l’achat coûte environ 456 000 euros. Au 1er septembre, la plateforme recensait 59 annonces de biens à vendre et seulement 8 à louer.
Une ville de locataires et de deux-pièces
Les chiffres de population expliquent ce marché. Plus d’un ménage sur deux (53,2 %) est locataire, près d’un logement sur trois (31,9 %) est une résidence secondaire, et 44 % des résidences principales font une ou deux pièces. Le social pèse 5,7 %, pour un revenu médian de 29 501 euros par ménage.
Beausoleil loge une partie des salariés de Monaco dans de petites surfaces, à des niveaux de prix qui restent sans commune mesure avec ceux de la Principauté.
