Poussés hors du littoral par des prix devenus inaccessibles, de plus en plus de ménages lorgnent vers les hauteurs. Gorbio, Sainte-Agnès, Castellar et Castillon affichent des tarifs jusqu’à deux fois inférieurs à ceux de Roquebrune-Cap-Martin. Mais derrière les moyennes, chaque village a son profil, et les bonnes affaires ne sont pas toujours là où on les attend. Tour d’horizon, chiffres à l’appui.
Ils dominent la baie de Menton, à quelques kilomètres de la mer et de la frontière italienne. Longtemps réservés aux amateurs de calme et de vieilles pierres, les villages perchés de la Riviera attirent désormais les actifs et les familles qui ne trouvent plus à se loger sur la côte.
D’après les estimations de MeilleursAgents, arrêtées au 1er septembre 2026, le mètre carré y oscille entre 3 200 et 5 100 euros pour un appartement, et entre 4 700 et 5 500 euros pour une maison. Loin, très loin, des 6 730 euros réclamés pour un appartement à Roquebrune-Cap-Martin.
Des moyennes à manier avec prudence. Sur ces petites communes, les transactions sont rares, et MeilleursAgents affiche lui-même un indice de confiance faible (un à deux points sur cinq) pour ses estimations. Les fourchettes, elles, s’étirent parfois du simple au quadruple selon l’adresse, la vue et l’état du bien.
Gorbio, le village le plus cher… pour les appartements
Aux portes de Menton et de Roquebrune, Gorbio caracole en tête. Il faut y compter 5 095 euros le mètre carré pour un appartement (de 2 455 à 7 180 euros) et 4 886 euros pour une maison (de 1 955 à 7 851 euros), soit près de 4 960 euros tous biens confondus.
Particularité locale : c’est le seul des quatre villages où l’appartement se paie plus cher que la maison, avec un écart d’environ 4 %. De quoi relativiser l’effet « village ». À ce niveau, Gorbio se situe quasiment au prix d’un appartement à Menton, autour de 5 200 euros le m².
Sainte-Agnès et Castillon, le milieu de tableau
Plus haut dans les terres, les prix se détendent. À Sainte-Agnès, l’appartement moyen revient à 3 996 euros le m² (de 1 598 à 5 866 euros) et la maison à 4 787 euros (de 1 915 à 8 853 euros). Tous biens confondus, la commune ressort à 4 592 euros, la moyenne la plus basse des trois villages pour lesquels MeilleursAgents publie ce chiffre.
À Castillon, sur la route de Sospel, l’appartement s’affiche à 3 621 euros (de 1 822 à 5 235 euros) et la maison à 4 679 euros (de 1 872 à 8 310 euros). Ce sont les maisons les moins chères des quatre villages.
Le paradoxe Castellar : appartements à prix doux, maisons à prix fort
C’est à Castellar que se niche le mètre carré le plus accessible du secteur : 3 214 euros en moyenne pour un appartement, avec une fourchette de 1 285 à 5 396 euros. Un tarif inférieur de moitié à celui de Roquebrune-Cap-Martin.
Mais le village réserve une surprise. Ses maisons sont les plus chères des quatre communes, à 5 468 euros le m² en moyenne, et jusqu’à 10 325 euros pour les plus belles adresses. L’écart entre les deux types de biens atteint 70 %, de loin le plus marqué du secteur. Tous biens confondus, Castellar ressort tout de même à 4 643 euros.
Les maisons grimpent, les appartements reculent
Côté tendance, le marché des villages perchés suit deux trajectoires opposées. Les maisons poursuivent leur ascension : + 6,9 % sur un an, + 10,8 % sur deux ans et + 44,6 % sur dix ans, selon la courbe appliquée au secteur. Les appartements, eux, marquent le pas : – 3 % sur les trois derniers mois, – 1,8 % sur un an, malgré une hausse de 26,3 % sur dix ans.
Une accalmie qui, comme à Menton et à Roquebrune, peut ouvrir une fenêtre aux acheteurs d’appartements. Attention toutefois. Faute de ventes suffisantes dans chaque village, MeilleursAgents applique la même évolution aux quatre communes. Ces pourcentages décrivent donc une dynamique de secteur, non le destin précis de chaque clocher.
Louer plutôt qu’acheter ? Entre 16 et 21,5 euros le m²
Pour ceux qui préfèrent louer, les loyers restent contenus. Comptez 16 euros le m² par mois pour un appartement à Castellar comme à Castillon, 17,2 euros à Gorbio et 18,4 euros à Sainte-Agnès. Côté maisons, Castellar et Gorbio s’alignent autour de 17,1 euros, Castillon à 17,6 euros, tandis que Sainte-Agnès grimpe à 21,5 euros le m², de loin le loyer le plus élevé du secteur.
Autrement dit, un trois-pièces de 65 m² se loue autour de 1 040 euros par mois à Castellar, contre près de 1 200 euros à Sainte-Agnès.
Un refuge, à condition de trouver
Reste la question de l’offre. Ces villages comptent quelques centaines d’habitants chacun, et les biens à vendre se comptent sur les doigts d’une main : au 1er septembre, MeilleursAgents ne recense que quatre annonces à Castellar. Ici comme sur la côte, la perle rare se déniche souvent par le bouche-à-oreille.
Pour ceux qui trouvent, le calcul est vite fait. À Menton, l’appartement moyen se négocie autour de 5 200 euros le m². À Roquebrune-Cap-Martin, 6 730 euros. Un appartement à Castillon ou à Castellar coûte donc entre 30 et 50 % de moins qu’en bord de mer, au prix d’une route en lacets et de quelques minutes de plus le matin.
| Commune | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Tous biens (€/m²) | Loyer appart. (€/m²/mois) | Loyer maison (€/m²/mois) |
|---|---|---|---|---|---|
| Gorbio | 5 095 | 4 886 | 4 960 | 17,2 | 17,1 |
| Sainte-Agnès | 3 996 | 4 787 | 4 592 | 18,4 | 21,5 |
| Castellar | 3 214 | 5 468 | 4 643 | 16,0 | 17,1 |
| Castillon | 3 621 | 4 679 | n.c. | 16,0 | 17,6 |
Source : MeilleursAgents, estimations au 1er septembre 2026.
