Accrochée à ses falaises, entre Menton et Monaco, Roquebrune-Cap-Martin affiche des prix parmi les plus élevés de la Côte d’Azur. Après une décennie de flambée, le marché marque toutefois une pause. L’occasion de faire le point, quartier par quartier, sur les secteurs accessibles… et sur ceux réservés aux gros portefeuilles.
Chercher un toit à Roquebrune-Cap-Martin exige d’avoir les reins solides. D’après les estimations de MeilleursAgents, arrêtées au 1er août 2026, il faut compter en moyenne 6 730 euros le mètre carré pour un appartement et 12 735 euros pour une maison, soit près de 7 800 euros tous biens confondus.
Des moyennes qui masquent d’énormes écarts, de 3 700 à plus de 25 000 euros le mètre carré selon l’adresse, la vue et l’état du bien.
Cap-Martin et le bord de mer, des sommets
Sans surprise, la note grimpe au bord de l’eau et sur la presqu’île. Le quartier du Cap-Martin, ses villas et sa proximité avec Monaco tirent les tarifs vers le haut : jusqu’à 12 677 euros le m² pour une maison, plus de 7 100 euros pour un appart.
Cabbé-Saint-Roman, face à la Principauté, affiche même les appartements les plus chers de la commune (8 373 euros). Côté rues, les adresses les plus cotées (avenue Princesse-Grace, avenue du Président-Kennedy, avenue des Genêts) dépassent 9 100 euros le mètre carré.
Cette flambée s’essouffle toutefois. Sur dix ans, la valeur des biens a bondi de 28 %, mais elle a reculé de plus de 2 % sur les trois derniers mois et stagne sur un an. Une accalmie qui, comme à Menton, peut entrouvrir une fenêtre aux acheteurs les mieux préparés.
Val de Gorbio et Carnolès, les secteurs les plus accessibles
À l’autre bout de l’échelle, les prix les plus doux se trouvent en retrait du littoral. Le Val de Gorbio, dans les terres, ferme la marche avec 5 803 euros le m² pour un appartement.
À Carnolès, le quartier le plus urbain, proche de la frontière mentonnaise, l’appartement moyen tombe à 6 037 euros. Le village médiéval perché (secteur Cros-de-Casté–Mont-Gros) se situe autour de 6 700 euros.
Sur certaines rues (avenue de Verdun, avenue du Danemark, avenue Jean-Monnet ou le Val de Gorbio), le mètre carré revient à un peu plus de 6 000 euros, le plancher local.
Un marché verrouillé, des familles poussées vers l’arrière-pays
Reste qu’ici plus qu’ailleurs, dénicher la perle rare tient du parcours du combattant. L’effet d’aspiration de Monaco est permanent, et de nombreuses transactions se concluent de gré à gré, via des réseaux privés, sans jamais atteindre les annonces publiques.
Résultat ? Un marché largement verrouillé, où les biens de taille moyenne partent souvent au comptant, achetés par des retraités ou des résidents secondaires. Les jeunes couples et les actifs roquebrunois, eux, peinent à suivre, et sont nombreux à devoir s’éloigner vers l’arrière-pays pour se loger.
De quoi relativiser. À quelques kilomètres, Menton reste nettement plus abordable (autour de 5 200 euros le m² pour un appartement), pendant que les communes des villages perchés (Gorbio, Peille, Castellar, Castillon…) descendent encore plus bas.
